La tasación o avalúo comercial de una propiedad es un paso fundamental en el proceso de venta de bienes inmuebles. Este procedimiento no solo establece el valor justo de mercado de la propiedad, sino que también proporciona múltiples beneficios tanto para el vendedor como para el comprador. En este artículo, exploraremos en detalle la importancia de tasar una propiedad antes de ponerla a la venta y cómo este paso puede influir positivamente en el éxito de la transacción.
¿Qué es una tasación o avalúo de propiedad?
H2: Definición y propósito de la tasación
La tasación o avalúo de una propiedad es una valoración profesional realizada por un Corredor de bienes raíces calificado o tasador certificado, cuyo objetivo es determinar el valor justo de mercado de un inmueble. Este valor se basa en una serie de factores que incluyen la ubicación, el tamaño, el estado y las características de la propiedad.
Diferencia entre tasación (avalúo) y valoración
Es importante diferenciar entre tasación (avalúo) y valoración. La tasación es un proceso formal y estandarizado realizado por un profesional, sea un corredor de bienes raíces calificado o un profesional certificado (perito valuador) , mientras que la valoración puede ser una estimación más informal realizada por un agente inmobiliario sin licencia profesional o incluso por el propietario.
Beneficios de tasar una propiedad antes de venderla
Establecimiento de un precio justo
Evitar precios inflados o subvaluados
Una tasación precisa permite establecer un precio justo para la propiedad. Esto ayuda a evitar precios inflados que podrían alejar a los compradores y alargar el tiempo de venta de la propiedad, o precios subvaluados que resultarían en una pérdida para el vendedor.
Aumentar la confianza del comprador
Los compradores se sienten más confiados al saber que el precio de la propiedad ha sido determinado por un profesional independiente. Esto puede acelerar el proceso de negociación y venta.
Identificación de problemas potenciales
Inspección detallada de la propiedad
Durante la tasación, el tasador inspecciona detalladamente la propiedad y puede identificar problemas que necesiten ser abordados antes de la venta. Esto permite al vendedor realizar las reparaciones necesarias y evitar sorpresas desagradables durante la inspección del comprador.
Transparencia en la transacción
La transparencia generada por una tasación profesional puede facilitar la negociación y reducir las posibilidades de conflictos entre el comprador y el vendedor.
Factores que influyen en la tasación de una propiedad
Ubicación de la propiedad
La ubicación es uno de los factores más importantes en la tasación. Las propiedades situadas en zonas con buena infraestructura, servicios y bajos índices de criminalidad suelen tener un valor más alto.
Tamaño y características de la propiedad
Superficie construida y terreno
El tamaño de la propiedad, tanto en términos de superficie construida como de terreno, influye directamente en su valor. Propiedades más grandes suelen tener un valor mayor.
Número de habitaciones y baños
El número de habitaciones y baños también es un factor clave. Propiedades con más habitaciones y baños suelen ser más atractivas y, por lo tanto, más valiosas.
Estado de la propiedad
Mantenimiento y mejoras recientes
El estado de mantenimiento y las mejoras recientes realizadas en la propiedad pueden aumentar significativamente su valor. Una propiedad bien mantenida y actualizada será valorada más alto que una en mal estado.
Problemas estructurales
Problemas estructurales como daños en el techo, problemas de cimientos o plomería defectuosa pueden reducir el valor de la propiedad. Es importante abordar estos problemas antes de la tasación.
Condiciones del mercado
Las condiciones actuales del mercado inmobiliario también influyen en la tasación. En un mercado de vendedores, donde la demanda supera la oferta, los precios tienden a ser más altos. En un mercado de compradores, donde la oferta supera la demanda, los precios pueden ser más bajos.
El proceso de tasación paso a paso
Selección del tasador
Importancia de un tasador certificado
Es crucial elegir un tasador certificado y con buena reputación. Un tasador profesional garantiza una evaluación precisa e imparcial. Si eliges a un Corredor de bienes raíces, exígele la licencia profesional y valida su agremiación en la asociación de bienes raíces de tu provincia; y si eliges a un perito, revisa su registro en la superintendencia de Bancos/Compañias.
Cómo encontrar un tasador
Puedes encontrar un tasador a través de recomendaciones de agentes inmobiliarios, asociaciones profesionales o buscando en directorios en línea.
Inspección de la propiedad
Evaluación del exterior
El tasador comenzará evaluando el exterior de la propiedad, incluyendo el estado del techo, paredes, ventanas y paisajismo.
Evaluación del interior
A continuación, el tasador inspeccionará el interior, evaluando el estado de los pisos, paredes, techos, instalaciones eléctricas y de plomería, y cualquier mejora o actualización realizada. Además del levantamiento de las áreas, mismo que servirá para el cálculo respectivo.
Consideraciones para la tasación (avalúo comercial)
Análisis comparativo de mercado (ACM)
El tasador realizará un análisis comparativo de mercado, buscando terrenos (de similares características) en la misma área que se hayan vendido recientemente.
Ajustes basados en diferencias
El tasador hará ajustes en el valor basado en diferencias entre la propiedad tasada y las comparables, considerando factores como tamaño, fondo, forma, servicios y otras características específicas propias del informe.
Definir el valor de las Construcciones
El tasador puede emplear diversos métodos para determinar el valor de las construcciones. Sin embargo, el método exigido por la Superintendencia de Bancos y Seguros del Ecuador es el método de valor de reposición o de reproducción nuevo. Para ello, el valuador utiliza un costo directo actual proporcionado por la Cámara de la Construcción de la localidad y lo multiplica por un factor de costo correspondiente al tipo de edificación.
Redacción del informe de tasación
Contenido del informe
El informe de tasación incluirá una descripción detallada de la propiedad, fotos, análisis de mercado y la valoración final.
Entrega del informe
El informe se entrega a la parte que solicitó la tasación.
Cómo preparar tu propiedad para una tasación exitosa
Limpieza y organización
Importancia de la primera impresión
Una propiedad limpia y bien organizada causa una buena impresión y puede influir positivamente en la tasación.
Áreas a enfocarse
Presta especial atención a áreas como la cocina, baños y áreas comunes. Asegúrate de que estén impecables y bien presentadas.
Reparaciones menores
Identificar y abordar problemas pequeños
Pequeñas reparaciones, como arreglar grifos que gotean, reparar agujeros en las paredes y asegurarse de que todas las luces funcionen, pueden tener un gran impacto en la tasación.
Mejores prácticas para reparaciones
Contrata profesionales si es necesario y utiliza materiales de buena calidad para las reparaciones. Esto puede aumentar la percepción de valor de la propiedad.
Documentación de mejoras y reparaciones
Mantener registros detallados
Mantén un registro detallado de todas las mejoras y reparaciones realizadas. Esto puede ser útil para demostrar al tasador las inversiones realizadas en la propiedad.
Proporcionar documentos al tasador
Proporciona estos documentos al tasador durante la inspección para asegurarte de que todas las mejoras y reparaciones sean consideradas en la valoración.
Conclusión
La tasación de una propiedad antes de ponerla a la venta es un paso crucial para asegurar una transacción exitosa y justa. Proporciona un valor de mercado objetivo, facilita el proceso de financiamiento y permite identificar y abordar problemas potenciales antes de la venta. Preparar adecuadamente la propiedad y entender los factores que influyen en la tasación pueden maximizar el valor de la propiedad y agilizar el proceso de venta.